民泊の始め方：行政書士が教える届出と許可の全知識
インバウンド客を対象としたビジネスに興味のある方や、空き家の有効活用を考えている方にとって民泊は有効な事業の一つです。この記事では民泊に関する法制度や届出の流れを網羅的にご案内します。
民泊ビジネスとは
民泊とは、個人が所有または賃借している住宅を活用し、宿泊料を受け取って宿泊サービスを提供するビジネスです。ホテルや旅館のように専用の宿泊施設を新たに建設する必要がなく、既存の住宅を活用できる点が特徴です。旅行者にとってはリーズナブルに宿泊できる手段であり、地域の観光資源を活かした新しい形の滞在スタイルとして注目を集めています。
民泊ブームの背景
民泊が広がった背景には、いくつかの社会的な要因があります。
インバウンド需要の高まり
訪日外国人観光客が増加する中で、ホテルや旅館だけでは宿泊需要をまかないきれない状況が発生しました。多様な滞在スタイルを求める旅行者が増え、「暮らすように泊まる」体験が人気を集めています。
宿泊施設の不足
特に都市部や観光地では、イベントや大型連休の際に宿泊施設の予約が取りづらい状況が続き、民泊がその受け皿として機能するようになりました。
空き家対策としての活用
人口減少や都市集中化により地方では空き家が増えています。そうした住宅を民泊として再活用することで、地域資産の有効利用と経済活性化につなげる動きが進んでいます。
民泊に関する法規制
民泊は「宿泊料を受け取って人を泊める」行為であるため、一定の法的な枠組みのもとで運営する必要があります。現在、日本では主に次の3つの制度が関係しています。
- 旅館業法
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 特区民泊制度
それぞれの制度によって、営業可能な条件や手続き、日数制限などが異なります。
また、手続き上の大きな違いとして、「許可」と「届出」という二つの仕組みがあります。
許可制（旅館業法）
行政が安全性や衛生面を審査して「営業をしてよい」と認める方式です。設備基準や地域制限などが厳しく、ハードルは高めです。
届出制（住宅宿泊事業法）
一定の要件を満たしたうえで、行政に届け出れば営業を始められる方式です。審査は比較的簡易で、個人が始めやすいのが特徴です。
旅館業法とは
旅館業法は、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行う場合に適用される法律です。民泊の原型となる制度ですが、要件が厳しいですが、営業の自由度が高いです。主にホテルや旅館、簡易宿所などが対象になります。
営業の区分
- 旅館・ホテル営業：簡易宿所営業・下宿営業以外の宿泊営業
- 下宿営業：1か月以上を単位として宿泊料を受ける営業
- 簡易宿所営業：ドミトリーなど、宿泊者が共用空間を利用する簡易な宿泊施設。旅館業法での「民泊」はこの区分の活用が多い
主な特徴
- 都道府県知事の許可が必要
- 営業日数に制限なし
- 玄関帳場（フロント）の設置が義務（ICTを活用すれば設置不要とする規制緩和あり）
- 住居専用地域（都市計画法）では営業不可
- 建物の衛生・構造基準（換気・採光・清潔保持など）を満たす必要あり
規制強化の背景
かつては、無許可で営業する「違法民泊」が社会問題化しました。宿泊者による騒音やごみ放置、近隣トラブルなどが相次いだことから、法整備による厳格な管理体制の必要性が高まりました。
住宅宿泊事業法（民泊新法）
2018年に施行された住宅宿泊事業法は、一般の住宅を活用して宿泊事業を行うための制度です。許可制ではなく届出制となっており、旅館業法に比べて要件が緩やかですが、営業日数の上限が定められています。
対象となる建物
- 建築基準法上の「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」
- 「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」があることが必要
- 「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」や「別荘」「賃貸住宅」など、生活実態を伴う住宅であること
- 使用歴のない新築住宅は対象外（一部賃貸住宅などは新築でも対象となるケースも）
主な特徴
- 家主居住型（オーナーが同居）・家主不在型のどちらも可能
- 家主不在型または居室が6室以上の場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必須です
- 住居専用地域（都市計画法）でも営業可能
- 年間営業日数の上限は180日まで
- 都道府県知事等への届出で開始可能
- 周辺住民の生活環境保全に関する義務（定期的清掃、騒音、ゴミ処理への配慮、火災防止、外国人利用者への説明）
この制度により、一般の住宅街でもルールを守れば民泊運営ができるようになり、地域との共存を図る仕組みが整いました。
特区民泊制度
特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域でのみ認められる特例制度です。対象となる地域では、旅館業法の許可や住宅宿泊事業法の届出を行わなくても、条例に基づく手続きだけで民泊を運営することができます。
主な特徴
- 条例制定地域限定（全国で8自治体のみ、茨城県は対象外）
- 2泊3日以上の宿泊が必要
- 玄関帳場不要
- 住宅宿泊管理業者への委託不要
- 住居専用地域では営業不可
3つの制度の比較表
| 旅館業法 | 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 特区民泊 | |
|---|---|---|---|
| 手続きの種類 | 許可制（審査あり） | 届出制（比較的簡易） | 条例に基づく承認 |
| 営業日数制限 | 制限なし | 年180日まで（4月1日正午起点） | 2泊3日以上（制限地域あり） |
| 対象施設 | ホテル・旅館・簡易宿所 | 一般の住宅 | 特区内の住宅 |
| 家主不在型 | 可 | 可（管理委託必要） | 可 |
| 住居専用地域での営業 | 不可 | 可 | 不可 |
| 管理業者委託 | 不要 | 条件により必要 | 不要 |
| 客室床面積（※自治体により異なる場合あり） | 33㎡以上 （10人未満は3.3㎡×宿泊者数） | 宿泊者数×3.3㎡ | 25㎡以上 |
| 玄関帳場設置 | 必要（緩和あり） | 不要 | 不要 |
| 行政手続きの難易度 | 高い | 中程度（始めやすい） | 地域限定・特例的 |
どの制度がどんな事業者に向いているか
民泊ビジネスを始める際は、どの法制度を利用するかによって、必要な設備投資・運営体制・想定する宿泊者層が大きく変わります。それぞれの制度に向いている事業者像を整理してみましょう。
1. 旅館業法に基づく営業に向いている事業者
向いているのは
- 安定した宿泊収益を長期的に確保したい事業者
- 専用の施設を整備して、本格的な宿泊事業を展開したい方
- 旅館・ホテル・ゲストハウス・簡易宿所として継続運営を目指す方
想定ビジネス
- 都市部や観光地での「小規模ホテル」「ゲストハウス」「ドミトリー」
- 古民家や町屋をリノベーションした宿泊施設
- 合宿・長期滞在向けの滞在型宿
特徴
許可制のため、開業準備には建築・消防・衛生など複数の基準を満たす必要があります。初期投資や手続きの難易度は高いものの、年間を通じて営業できるため、安定した事業展開が可能です。
茨城県内では、観光資源の多い「大洗」「筑波山」「笠間」などで宿泊施設型の展開を検討するケースが現実的です。
2. 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく営業に向いている事業者
向いているのは
- すでに所有している住宅・空き家を活用したい個人
- 初期投資を抑えて小規模に始めたい方
- 副業や地域活性化を目的とした運営を考える方
想定ビジネス
- 住宅の一部を貸し出す家主居住型民泊
- 空き家・別荘を活用した家主不在型民泊（管理委託必須）
- 農家民泊や地方移住体験型宿泊など、地域体験型の滞在
特徴
180日という営業日数の上限があるため、年間フル稼働の宿泊ビジネスには不向きですが、兼業や地域貢献型の取り組みとしては最も現実的です。
茨城県では、観光地よりも「水戸市・ひたちなか市・那珂市」などの生活圏に近い住宅街でも展開できる点が大きなメリットです。
3. 特区民泊に向いている事業者
向いているのは
- 国家戦略特区（例：大阪市・東京都大田区など）に物件を所有している方
- 2泊3日以上の中期滞在者（外国人・ビジネス客）をターゲットにしたい事業者
- 管理コストを抑えながら、都市部で効率的に運営したい方
想定ビジネス
- 海外からの中期滞在客向けの民泊
- 企業研修や出張者向けの滞在施設
- シェアハウスを兼ねた短期貸し事業
特徴：
許可や届出が不要な分、対象地域が極めて限定されます。茨城県は対象外のため、実質的には利用できない制度です。
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その他法律への適合
民泊を始める際には、「旅館業法」や「住宅宿泊事業法」だけでなく、建物の安全性や地域の用途制限などを定めた他の法律にも注意が必要です。
ここでは、特に関係の深い4つの法律を確認しておきましょう。
建築基準法
建築基準法は、建物の構造安全性・避難性能・防火性能などを定める法律であり、「人が泊まる建物」としての安全確保を目的としています。
民泊を行う際には、この法律の位置づけを誤ると違法建築と判断されるおそれがあるため、早い段階で確認しておくことが大切です。
簡易宿所（旅館業法）としての扱い
旅館業法に基づいて営業する「簡易宿所」は、建築基準法上では特殊建築物に分類されます。
一般の住宅よりも厳しい安全基準が求められ、次のような設備の設置が義務づけられています。
- 避難経路・避難階段の確保
- 防火区画（隣室や階段との区切り）
- 内装制限（燃えにくい建材の使用）
- 非常用照明設備
- 消火器・消火栓などの設置
こうした要件を満たすため、リフォームや構造補強が必要になる場合も多く、建築確認申請や用途変更手続きが発生します。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合
住宅民泊では、建築基準法上の用途は「住宅」扱いのままです。
したがって、通常は用途変更の手続きは不要です。ただし、
- 宿泊部分の床面積が大きい
- 居室数が多い
- 同時宿泊者数が多い
といった場合には、実質的に宿泊施設と見なされて、簡易宿所等への用途変更を求められることがあります。その場合は、避難経路・防火設備・内装制限などの要件も特殊建築物と同様の水準に引き上げられます。
確認のポイント
- 延べ面積200㎡を超える場合は、用途変更の際に建築確認申請が必須
- 木造2階建て以上の場合は、耐火構造や避難性能に特に注意
- 小規模住宅を短期貸しする場合でも、消防法と合わせた事前相談が推奨されます
消防法
宿泊施設として人を受け入れる場合は、防火安全対策が不可欠です。
住宅を民泊に転用する際には、「用途変更」にあたらなくても、消防法上の安全基準を満たす必要があります。
主な原則
民泊新法の家主居住型（オーナーが同居）で、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下であれば、一般住宅と同じ扱いになります。
この場合は、寝室や階段等、条例で定める箇所に住宅用火災警報器を設置することで足ります。
一方で、宿泊室の床面積が50㎡を超える場合は、旅館・ホテルと同等の防火対象物と見なされます。
宿泊室への自動火災報知設備や誘導灯の設置など、より厳格な基準が求められます。
家主不在型民泊の場合は、床面積に関係なく旅館・ホテルと同等の扱いとなり、
自動火災報知設備・消火器・避難経路表示などの設置が必要です。
確認と手続き
- 営業開始前に所轄の消防署へ「防火対象物使用開始届出書」を提出。
- 消防署の立入検査で指摘があれば、設備の追加設置・改善が求められます。
- 設備要件は建物構造や階数によって異なるため、早めの事前相談が不可欠です。
都市計画法
都市計画法は、地域ごとに定められた用途地域に応じて、建物の利用目的を制限しています。
民泊のような「宿泊施設」としての利用は、用途地域の種別によって可否が変わります。
主な確認事項
「住居専用地域」では、旅館業法による営業（簡易宿所など）は不可です。一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出型民泊なら原則可能です。
「商業地域」「準住居地域」「用途地域外」などでは旅館業法による営業も可能です。
農地や市街化調整区域では、民泊そのものが原則認められません。特に農家民泊のような場合でも、家主不在型（無人運営）での営業は不可とされ、家主居住型（同居・対面対応あり）のみが許容されるケースがほとんどです。
自治体によっては、条例で営業日や地域を制限する場合もあります。
チェック方法
営業予定地の所在地をもとに、市町村の都市計画課・建築指導課で必ず用途地域を確認します。
農地を含む場合は、農地法上の転用許可も必要となるため、別途農業委員会への相談が欠かせません。
食品衛生法上の整理（家主居住型民泊＋飲食提供）
飲食の提供を伴う営業の場合の食品衛生上の取り扱いは主に下記の通りです。
飲食店営業許可の必要性
家主居住型民泊施設で、宿泊客に対して食品を調理・提供する場合、食品衛生法に基づいて「飲食店営業の許可」を取得する必要があります。
単に宿泊だけを提供してキッチンを宿泊客に貸す（自炊型）という形態では許可が必ずしも必要というわけではありません。ただし、提供を行うなら許可対象になります。
施設基準の緩和通知（令和3年8月27日付 通知：薬生食監発 0827 第2号）
家主居住型民泊施設において、宿泊客に対してのみ食品を提供する目的で許可申請された場合、 家庭用台所と営業用調理場所を併用しても差し支えないとされました。
その他協力事業者
民泊運営では、オーナーがすべての管理や運営業務を自ら行うことも可能ですが、効率的に運営するために専門の事業者を活用するケースが一般的です。
ここでは、主に関係する二つの事業者制度について整理します。
民泊運営管理代行業（住宅宿泊管理業）
住宅宿泊事業法では、一定の条件に該当する場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務づけられています。
主な役割は、宿泊者の安全確保と適正な運営を支えることにあります。
業務内容
- 宿泊施設の清掃・シーツ交換・消耗品の補充
- 鍵の受け渡し、チェックイン・チェックアウト対応
- 宿泊者からの問い合わせ・トラブル対応
- 宿泊料金の受け渡し、施設点検などの日常管理
- 騒音苦情など近隣住民対応
委託が必要なケース
- 家主不在型民泊（オーナーが現地に常駐しない）
- 6室以上の家主居住型民泊
- 法人による運営の場合
登録要件
- 住宅宿泊管理業を営む場合は国土交通省への登録が必要（登録番号が付与される）。
- 登録事業者は法令に基づく報告義務や苦情対応体制を整備していることが求められます。
実務上のポイント
清掃品質や宿泊者対応の良し悪しは、レビュー評価に直結します。
委託契約を結ぶ際は、清掃頻度・報告方法・緊急時対応を明確に定めることが大切です。
委託先を選ぶ際は、国交省の登録簿や口コミ、稼働実績を確認して信頼性を確保しましょう。
住宅宿泊仲介業
住宅宿泊仲介業とは、民泊オーナーに代わって宿泊者の募集・予約管理を行う事業者です。
Airbnbや楽天ステイなどの予約サイト、旅行業者がこの区分にあたります。
業務内容
- 宿泊施設の掲載・予約受付・決済処理
- 予約管理アプリを通じた宿泊者との連絡
- トラブル発生時の対応、返金・キャンセル処理
- 保険制度や補償制度の提供（例：破損・損害時の補填）
代表的な事業者
手数料の目安
- Airbnbの場合、宿泊料金の約15％（ホスト負担）
- 他社でも概ね10〜20％程度が一般的。
- 予約管理アプリを併用する場合、システム利用料が別途発生することもあります。
実務上のポイント
- 仲介業者も国土交通大臣の登録事業者であることが必要です。
- トラブル時のサポート体制や補償範囲（損害賠償・盗難・設備破損）を事前に確認しましょう。
- 多言語対応や予約システムの使いやすさも、稼働率を左右します。
民泊の運営を軌道に乗せるためには、これらの事業者とどの範囲を自分で行い、どこを委託するかを明確に線引きすることが鍵です。
特に家主不在型の場合、管理業者と仲介業者の選定が事業の信頼性を左右すると言っても過言ではありません。
民泊新法の届出の流れ（茨城県のケース）
茨城県における民泊事業の届出から事業開始までの流れは、主に以下の4つのステップで進みます 。
ステップ1：事前の確認と関係機関との調整
事業を開始する前には、まず以下の事項について確認・調整が必要です。
関係機関との相談
事業開始に必要な手続きについて、消防機関、保健所、建築基準法令管轄部署、都市計画法令管轄部署、市町村の廃棄物処理管轄部署、税務管轄部署などと事前に相談・調整を行います 。特に消防法令への適合は必須で、届出の添付書類として「消防法令適合通知書」が必要となります 。
管理業者の選定（家主不在型の場合）
家主が住宅に宿泊させる間不在となる家主不在型で事業を実施する場合、原則として国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要があります 。
ステップ2：届出書類の作成と提出
届出書と必要な添付書類を作成し、県に提出します。
提出期限
事業を開始しようとする日の少なくとも15営業日前までに、届出書および添付書類を茨城県に提出します 。
提出方法
原則として、観光庁が開設する「民泊制度運営システム」によりインターネットを介して行います 。システムでの届出が困難な場合は、持参または郵送も可能です 。
主な添付書類
届出には以下の書類の添付が必要です（個人の場合）。
- 届出住宅の登記事項証明書（届出日前3か月以内に発行された原本）
- 届出住宅の図面（台所・浴室・便所・洗面設備の位置、間取り、非常用照明器具の位置など、詳細な事項を明示）
- 消防法令適合通知書
- 誓約書・身分証明書（欠格事由に該当しない旨の誓約書、破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書など）
- 区分所有建物（マンション等）の場合、管理規約の写しまたは管理組合に禁止の意思がない旨を確認した誓約書
ステップ3：届出番号の発行と標識・チラシの交付
県は提出された書類を確認し、要件を満たしていれば以下の対応を行います。
- 届出番号の発行：事業を開始することができる要件を満たしていれば、県から届出番号が発行されます 。
- 標識とチラシの送付：県から事業者に、標識および周辺住民向けのチラシが送付されます 。
ステップ4：周辺住民への周知と事業開始
事業を開始するために、最終的な手続きを行います。
- 周辺住民への配布：交付されたチラシに苦情等の申出先として事業者の連絡先等を記載し、周辺住民に配布します 。
- 標識の掲示：県から交付された標識を、届出住宅の門扉や玄関等の公衆が認識しやすい位置（概ね地上1.2m以上1.8m以下）に掲示します。
これらが完了した後に、いよいよ事業を開始することができます 。
2. 事業者に課せられる主な責務（義務）
届出後も、事業者は地域の生活環境との調和を図るため、以下の重要な責務（義務）を負います。
- 宿泊者の安全の確保：避難経路の表示、非常用照明器具の設置など、規模に応じた安全措置を講じます 。
- 宿泊者の衛生の確保：居室の床面積は宿泊者一人あたり3.3㎡以上（内寸面積）確保し、常に清潔に保つなど衛生基準を守ります 。
- 宿泊者名簿の備え付け：宿泊者の氏名、住所、宿泊日などを記載した名簿を作成日から3年間保存します 。また、日本国内に住所を有しない外国人には、パスポートの提示を求め、その写しを保存しなければなりません 。
- 周辺地域の生活環境への悪影響の防止：宿泊者に対し、騒音の防止（深夜に窓を閉める、屋外での宴会を控える等）やごみの処理方法など、適切な事項を説明します 。
- 苦情等への対応：周辺住民からの苦情等には、深夜早朝を問わず、常時、応対または電話により誠実に対応します 。
届出準備～提出まで丸ごと伴走します。 手続き代行の詳細は下記リンクをクリックください。
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民泊事業の成功は、適切な法制度の選択と、初期の準備にかかっています。
当事務所では行政書士として煩雑な届出・申請手続きをするだけでなく、中小企業診断士として事業計画の策定や収益シミュレーションまで、ワンストップでサポートいたします。
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